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你該買養老宅嗎?

2018-06-04

文/林奇芬

最近有朋友邀請我去參觀位於新竹的一個養老宅建案,也讓我認真思考,究竟老了該怎麼生活才好?尤其是台灣高齡化趨勢越來越明確,老年生活與照顧問題,確實是一大挑戰。 根據市場調查,台灣民眾購買養老宅的預算,近9成落在1500萬元以下。另外,由於子女已經長大或成家,不需要太大空間,因此比較期待的是1+1房,或1+2房等較小坪數住宅。而養老宅機能,最重視的是靠近公園、醫院、捷運、便利生活用品採購等。在城市的選擇上,雖然有4成還是喜歡台北市,但也有民眾喜歡生活步調較緩慢的台中市、花東、宜蘭等地。


以目前台灣可以提供的養老方式,大約有以下幾個方向選擇。

一,住宅低總價,高管理費
最近參觀的養老宅,是一個養老社區的規劃,每個住戶的居住坪數不大,大約在12坪左右,但是重視公共空間與服務,包括有餐廳、溫泉、休閒設施、健康管理等,等同於飯店式的管理與服務。由於個別居住空間不大,所以房屋總價不高,大約在800萬到1000萬之間。但後續進住後,每個月二人生活管理費要2.5萬元,不含伙食費、電費等。 這類產品較適合重視生活品質的族群,主要看後續社區維護管理能力,但也需要有充足的現金流,才能支應每個月的管理費與生活費。

二,銀髮族押租住宅
這類養老宅以知名的潤福生活、長庚養生村等為主。沒有住宅產權,以租屋方式進住。但進住前要先付押租金,根據坪數大小不同(15到30坪不等),金額在600萬到1400萬元之間。若居住超過二年以上退租(看個別規定),押租金可退還。此外,每個月管理費,單人預算大約1.5萬元,二人約2.5萬元左右。伙食費、水電費要再外加,預估二人約需4萬元。 目前這類銀髮宅數量稀少,但頗受歡迎,需要排隊預約等候進住機會。此等同於付租金住飯店,每個月需要較高的現金流需求。

三,賣大屋,換小屋
大多數人在家庭成長期,由於家庭人口數較多,需要較大坪數的住宅,但等到子女長大、進入退休生活時,並不需要太大居住空間。如果考量退休後生活費需求,可以賣出大坪數的房屋,轉換小坪數房屋,保留部分現金作為退休生活費來源。 除此之外也可考慮移居其他城市,例如台北市房價較高,若賣出台北市的房屋,轉而買進台南市、高雄市的房屋,由於其他縣市房價較低,就可保留部分現金作為養老生活所需。

四,房屋貸款,以房養老
這幾年開始受到注意的「以房養老」,比較適合有房子,沒有現金的高齡族使用。先把房子抵押給銀行,但可以繼續居住在原房屋,銀行每個月提撥一筆資金給借款人,作為養老生活費用來源。目前銀行會先進行房屋估價,以7成價、30年期間分期提供資金。 未來若屋主過世,繼承人可清償借款取得房屋繼承,或是由銀行拍賣房屋清償借款,剩餘資金再歸還繼承人。 以上四種選擇,可以根據個人資金狀況,與對生活品質需求來做考量。由於台灣高齡化社會的發展速度相當快速,大家也要開始為退休生活預做準備了。



 
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